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撤A返港,王健林为何要吃回头草

辛苦五年,A股仍然冷面,港股却迎来风口 文|《财经》记者 张光裕 编辑|马克

辛苦五年,A股仍然冷面,港股却迎来风口

撤A返港,王健林为何要吃回头草

文|《财经》记者 张光裕

编辑|马克

3月24日上午,万达商业集团发布通告,宣布撤回A股IPO申请,此外“决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。”

万达商业的A股上市之路已走了5年。2015年11月,当时仍为港股上市公司的万达商业发布A股招股书,并于一年后从港股私有化退市。但之后,同借壳深深房的恒大等地产公司一样,万达商业A股上市一事始终悬置。

2018年1月,万达商业引入340亿元战略投资。据《澎湃新闻》报道,当时万达商业与投资方签署对赌协议,约定在2023年10月31日前完成上市,并未约定上市地点。

放弃A股之后的万达商业将如何走?从万达官方提供的新闻稿看,重回港股很可能是万达首选。这份新闻稿列举了过去两年间,内资物管公司在港上市后的高市盈率表现,并称“万达商业一旦重新登陆香港资本市场,必定受到资本市场的追捧。”

引战之后,万达商业的去地产和轻资产进程明显加快,对王健林而言,与其坐等不确定的A股,不如及时拥抱港股的风口。

截至2020年5月8日,在上交所主板申请IPO企业基本信息情况表中,万达商业排位第三,审核状态是“已反馈”,备注“中止审查”。2017年3月,万达商业的审核状态就是“已反馈”,之后未有更新。

2018前:去地产化不及预期,未能叩开A股大门

与如今对香港市场的认可和期待不同,5年前,万达商业退出港股,一个重要原因是他们认为港股市场严重低估了万达商业的价值。

2014年12月,万达商业在香港敲锣上市,募资288亿港元,成为港股当年最大IPO。

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但开盘当天,万达商业即跌破发行价。直到2016年退市,万达商业的股价多数时间位于发行价以下,最低时较发行价跌去35%。

在此背景下,上市仅1年,万达商业便启动私有化,以要约收购的方式进行。2016年5月,王健林做客央视《对话》栏目,透露万达商业私有化所花的三百多亿元“完全是朋友们和投资者参与,大股东没有拿一分钱。”而他们的回报则来自“私有化完成以后,将来(在A股)上市以后增发股份,把香港股份再配给他们就完了。”

据《新京报》等媒体报道,万达商业的一份私有化项目书显示,公司为说服投资者助其私有化,承诺了相应的回报:在退市满两年或2018年8月31日前完成内地主板上市。如未能完成,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

地产企业很难在A股上市,这是行业和投资圈早就有的共识。万达商业仍决定去A股试水,可能是因为他们相信,自己能够及时摆脱“房企”标签。

2015年4月,在深交所主办的活动上,王健林做了题为“万达的轻资产模式”的演讲。他称,万达商业从2014年初就启动转型,目标是“从房地产为主的企业转型为高科技服务业企业”。2016年初的集团年会上,王健林又提出目标:这一年万达商业50%以上的利润要来自地产之外。

之后的两三年里,虽然和融创、富力的大型交易客观上助推了万达商业去地产化,但总体而言,其向轻资产转型的进度不及预期。

据万达商业2020年的一份票据募集说明书,2017年度,物业销售仍占其收入3/4以上,贡献的毛利润超6成。

没能摘掉“房企”帽子,上市悬而未决,离私有化时约定的上市节点越来越近,于是有了开篇提到的引进战投,和随之更新的新上市时间表。

2018年1月,万达集团官方宣布,腾讯作为主发起方,联合苏宁云商、融创和京东,以340亿元入股万达商业,收购万达商业从港股退市时引入的投资人所持有的约14%股份。

同时,上市目标时间也推迟了5年,定在了2023年。从现在算起,还有约两年半。

2018后:轻资产进程加快,踩中资本风口

2018年初引入战投后,万达商业的转型步伐明显加快,有了突破困局的可能。

引战后的第一个月发生了3件标志性事件。一是在公司股东大会上,决议不再从事新的房地产开发和销售业务。

随后,万达商业更名,去掉了企业名称中的“地产”二字。从大连万达商业地产集团,改为大连万达商业管理集团。

第三件事是母公司万达集团宣布,另成立万达地产集团。随后近两年时间里,万达商业一步步将其地产业务转移进专门新设的集团。

2019年底,万达商业完成了地产业务的剥离。据前述票据募集说明书披露,2020年前三季度,物业销售对其收入、利润贡献为0,反映在数据上,因为有少量退房,甚至呈现为负值。

该说明书还透露,万达商业已经注销了其房地产开发企业资质证书。

从“万达商业地产”退市,到如今“万达商业管理”有意吃回头草,过去五年里,港股的口味其实并未改变:它始终更欢迎商业模式更“轻”的企业。2020年,内地物管公司在这里大受资本追捧,变形后的万达商业正踏在风口。

2020年前三季度,租赁和管理商业物业构成了万达商业9成以上的收入,其核心产品是万达广场。公司目前的转型方向是减少自持,增加轻资产项目和合作项目。

这两种新项目模式大同小异,是投资者收购万达广场100%股权,或者合作方负责项目拿地、建设的全部投资。万达只提供设计和建设咨询,以及招商、运营等服务,并授权其使用“万达广场”这一品牌。

新模式下,万达能摆脱重资产的负担,也有望更快地扩展管理面积。其与投资方签署的商管协议又普遍有长期性和排他性。可以预测,这一转型会增加万达商业在当下的资本市场中的魅力。

在经营数据上,万达还有一些别的亮眼之处。与龙湖、新城等其它房企旗下的商业广场对比,万达广场的租金水平更高。考虑到万达广场在全国已布局近200城,覆盖一线至五线城市,能有这样的租金表现难能可贵。

撤A返港,王健林为何要吃回头草

此外据其票据募集说明书,除2020年受新冠疫情影响,万达广场出租率常年在99%以上,租期也较长,其与主力店及次主力店租户租期一般在10至15年之间,营收稳健有保证。

目前,万达商业有336家商业广场,轻资产项目和合作项目加在一起也只占2成,其对万达商业可能造成的冲击尚未显现。未来,随着这些项目越来越多,万达商业也面临挑战。

两种新模式难免给人以“加盟店”印象,这是否会削弱万达广场的品牌价值?如果这两类项目真的按公司期许,带来了快速的规模扩张,能否保证新增商场与旧商场是同一套标准化产品,高于同行的租金水平能否维持?这些问题都有待时间检验。

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责编 | 要琢 zhuoyao@caijing.com.cn 本文为《财经》杂志原创文章,未经授权不得转载或建立镜像。如需转载,请在文末留言申请授权。

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作者: admin

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