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穿越红线 | 绿城“重回前十”,张亚东主政下的逆袭

继去年世茂之后,又一家老牌房企杀回了排行榜前十。这就是绿城中国。在创始人宋卫平淡出两年后,央企背景的绿城十分进取,终于在四年后重回前十。根据最新年报,去年2892亿元的绿城,在克而瑞排行榜上排到了第8位。

继去年世茂之后,又一家老牌房企杀回了排行榜前十。这就是绿城中国。

在创始人宋卫平淡出两年后,央企背景的绿城十分进取,终于在四年后重回前十。根据最新年报,去年2892亿元的绿城,在克而瑞排行榜上排到了第8位

与此同时,通过永续债、少数股东权益、引入战投等手段,绿城满足了三条红线中的两条,跻身黄档。

但抛开迅猛增长的代建,再考虑偏低的权益占比,绿城的权益销售刚破千亿,排名第22;而这家以豪宅开发闻名的开发商,净利率低于头部房企平均水平,增长质量、盈利水平并不高。

在新房市场规模触顶、未来融资受限的情况下,绿城定下了5年6400亿的目标。未来,规模与利润的平衡,将成为绿城的核心议题。

逆势增长的秘密

老牌房企绿城也有规模焦虑。

六年前,中交入主绿城,想做到房地产“央企前三”,对绿城的规模期望值非常高。

2020年是绿城非常积极迅猛的一年。疫情后即大手笔拿地,全年新增项目85个,新增货值3288亿元,权益土地成本达到842亿元。

在绿城2892亿元的全口径销售额中,代建销售额占比25.7%,权益销售额占比41.2%,非权益销售额占比33%。

过去一年,绿城花式降杠杆,进入“黄档”房企行列。截至2020年末,绿城剔除预收款后的资产负债率为72%,净负债率为63.8%,较上年同期微增0.6个百分点;非受限现金短债比为2,仅踩线一条。

绿城是如何在“三道红线”之下,实现一边降杠杆,一边扩张的?

少数股东权益激增及永续债、战投,是绿城变“黄”的利器。2015年中交入主绿城后,绿城的少数股东权益一直在增长,但2020年涨幅最猛,高达56.5%,同期控股股东权益仅增17%。

目前绿城的少数股东权益达到317.49亿元,和控股股东应占权益322.23亿元已经十分接近。

少数股东权益增长主要是合作开发增多所致,但也被部分房企用于明股实债、将负债转移表外,以制造更低的负债率。

过多的合作开发,让绿城的权益占比仅为56%,郭佳峰没有否认权益比过低,但业绩会上他表示:“10%的范围,公司是有主动调节能力的。”

郭佳峰透露,绿城在有意识地改善这个问题,2021年开年,绿城拿地的权益占比已经超过80%。

绿城还利用永续债调节负债率。绿城的永续债在2019年突然增长了一倍多,首次突破200亿元。尽管去年还掉一笔4.5亿美元的境外永续债,永续债总额仍维持在206亿元高位。

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此外,为了降杠杆,绿城去年还和浙系房企新湖中宝进行了错综复杂的交易——在新湖中宝三度出售旗下项目股权给绿城,获取70亿元资金后,突然又转身拿出30.69亿港元战投绿城,成为持有12.95%股份的第三大股东。

去年绿城的有息负债涨了236亿元,增幅达24%,但按照融资新规,接下来其新增有息负债只能为10%,接近腰斩。

不过,央企背景的绿城融资成本在明显降低。亿翰智库认为,中交集团入股后,绿城的融资成本明显下降,平均融资成本从2015年的7.3%一路下降至4.9%,在严格的融资监管政策下,绿城背靠中交集团,是未来融资扩张的最大优势,受政策影响相对较小。

未来两年,绿城还将在规模扩张与降低杠杆间做平衡。

业绩会上,绿城董事会主席张亚东称,5年6400亿,包括4500亿元物业开发销售额、1500亿元代建销售额,还有400亿以上的“绿城+”上下游产业链销售额。

绿城行政总裁郭佳峰透露,公司今年又批了800亿的拿地预算,新增货值仍要超过3000亿。

但同时,房地产融资不断收紧,并穿透表内外,这让绿城的降杠杆操作变难。比如,根据“三道红线”对试点房企的要求,2020年后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除

绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强表示,要到2023年,绿城才能进入“绿档”

需提升盈利水平

作为万保招金同时代的老牌房企,绿城一向被贴上豪宅、产品力的标签,但客观来看,这家公司的经营质量、盈利水平,仍然徘徊在一线之外。

面上来看,绿城拿出了近几年最亮眼的一份报表:总合约销售额大涨了43%,接近3000亿。

营收仅为658亿元,同比增6.8%,净利润率8.8%,低于百强房企平均水平。

若对比真正的“优等生”,去年中海地产实现合约销售额约为3456亿元,对应的净利润是427亿元,净利润率高达25.4%。

要在华东做优等生的旭辉,今年实现2310亿元销售额,它的净利润达到119亿元,净利润率为16.5%,也远高于绿城的盈利水平。

绿城在浙江的老对手滨江,同样以中高端市场为主,盈利能力明显优于绿城, 去年净利润率15.9%。

根据亿翰智库统计,截至2020年6月末,50家典型房企平均净利润率为13.35%。

盈利差,是绿城多年来的痛点。不过,这个问题却要一分为二来看。

2015年之前,宋卫平时代的绿城,坚守高品质、精耕细作型的发展,偏高的建安费为绿城产品树立了好口碑,却严重拖累了利润率。

而后中交时代的绿城,加快周转、降低费用,大刀阔斧地改革6年,却仍未真正实现提质增效。

这里面既有历史项目的影响,也有一边冲规模一边降杠杆带来的弊病。

比如大规模利用利息高昂的永续债。2020年绿城总借贷加权平均利息成本是4.9%,而全年永续债的利率则高达7.12%。

年报显示,2020年绿城分派在永续债上的盈利高达13.23亿元,占归属股东净利润的35%。

耿忠强在业绩会上表示,在手的200多亿元永续债资金全部用于集团投拓和经营发展,“在某种程度上让绿城取得了更大的融资空间”。

但他也承认, 永续债侵蚀了利润,“这是我们使用永续债的代价,是一把双刃剑”。随着永续债逐步到期,后面不会再做了。

少数股东权益的暴增也影响了利润。2020年绿城少数股东损益高达19.66亿元,相当于全年34%的利润。

此外,绿城的代建业务规模庞大,盈利水平却不高。根据绿城管理首份年报,合同销售金额745亿元的代建业务,只实现归母净利润4.4亿元,净利率也不高。

张亚东希望,绿城2021年成为“有特长全面发展的优等生”。对当下的绿城而言,想实现这一点,仍需时间。

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作者: admin

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